재건축 중인 아파트 건설 현장/사진=경제엔미디어

정부가 재개발·재건축 사업의 추진을 보다 합리적으로 뒷받침하기 위해 관련 제도 개선에 나선다. 

국토교통부는 재개발 정비구역 지정 요건에 1989년 1월 24일 이전의 무허가건축물을 포함하고, 재건축 진단 기준을 대폭 개선하는 내용을 담은 하위법령 개정안을 입법예고한다고 17일 밝혔다.

이번 개정안은 2025년 국토부 업무계획과 ‘지역 건설경기 보완방안’(2월 21일 발표)에 따른 후속 조치로, ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’과 ‘주택 재건축 판정을 위한 재건축진단 기준 등을 포함한 관련 하위법령을 오는 4월 18일부터 5월 28일까지 40일간 입법예고한다. 일부는 5월 8일까지 20일간 행정예고된다.

■ 무허가건축물도 노후도 산정에 포함

기존 재개발 정비구역 지정 요건은 전체 건축물 중 30년 이상 경과한 노후·불량 건축물이 60% 이상일 경우로, 무허가건축물은 노후도 산정에서 제외됐다. 그러나 토지보상법이나 공공주택특별법에서는 1989년 1월 24일 이전 무허가건축물도 보상 대상에 포함돼 있어 형평성 논란이 있어 왔다. 이에 따라 국토부는 해당 기준을 재개발사업에도 적용, 해당 날짜 이전의 무허가건축물을 노후도 산정에 포함시켜 사업 추진을 용이하게 한다는 방침이다.

■ 재건축 진단 기준, 주민 불편 반영해 확대

이번 개정안에서는 ‘안전진단’의 명칭을 ‘재건축진단’으로 변경하고, 진단 시점은 사업인가 전까지로 조정된다. 특히 주거환경 평가 항목이 기존 9개에서 15개로 확대되며, 주민 불편 요소가 보다 정밀하게 반영된다.

새로 추가되는 항목은 주민공동시설, 지하 주차장, 녹지환경 등으로, 일조권과 실내 공간, 도시미관 등 기존 항목도 세대 내부환경과 공용부분 환경으로 세분화돼 평가된다. 이들 항목은 국토안전관리원이 작성한 매뉴얼에 따라 A~E 등급으로 평가되며, 점수화해 재건축 필요성을 판단한다.

예를 들어 지하 주차장이 없어 보행이 불편하거나, 공동시설과 조경이 부족한 경우, 승강기 공간이 협소한 노후 아파트 등은 실제 주민의 불편이 진단 결과에 반영될 수 있게 된다.

■ 평가 가중치 조정 및 재진단 유예 조치

평가 항목의 변화에 따라 가중치도 조정된다. 기존에는 구조안전, 주거환경, 설비노후도, 비용분석을 각각 3:3:3:1의 비율로 반영했으나, 개정안에서는 주거환경 가중치를 30%에서 40%로 상향하고, 비용분석은 제외할 수 있도록 했다. 다만, 주민 요청 시 기존 가중치를 유지할 수 있어 선택권도 보장된다.

또한, 재건축진단에서 탈락한 단지가 사업시행계획인가 전까지 다시 진단을 받아야 할 경우, 3년 이내에 작성된 기존 진단보고서를 활용할 수 있도록 해 행정 부담을 완화할 계획이다.

개정안 전문은 국토교통부 누리집 내 ‘입법예고·행정예고’란에서 확인 가능하며, 의견은 우편, 팩스, 또는 누리집을 통해 제출할 수 있다.

[경제엔미디어=김혜숙 기자]